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同花順財經

發布時間：07-22 浙江核新同花順網絡信息股份有限公司

近日，全球最大的社區服務平臺彩生活(01778)，迎來了互聯網兩大巨頭的入駐和增持。

智通財經了解到，彩生活于7月19日發布公告稱，已分別與京東集團及其旗下京東物流集團、京東數字科技集團，和三六零安全科技股份有限公司在資本和業務層面達成合作協議。其中資本方面，彩生活按每股5.22港元向京東、360分別定向增發7115萬、2296萬股新股份，涉及金額分別為3.71億元港元和1.2億港元，交易完成后京東將持有彩生活已擴大股本的5.00%，360公司持有比例將從此前的1.54%增至3.05%。而在業務層面，彩生活將與京東、360探索“社區+”與商業、物流、科技、安全、大數據、物聯網等的融合業態創新，構建全新的“智慧社區”。

雖然5.22港元較7月19日的收盤價有4.22%的折讓，但考慮到公司股價較2019年年初3.6港元的價格已近50%的增長，較5月末的階段低點4.3港元同樣有26.7%以上的增幅來看，京東、360此次應算是階段性高位的大資金入駐及增持，那么支撐兩大巨頭如此看好彩生活的理由又是什么？

行情來源：富途證券

此前合作順利，多贏局勢成立

京東與彩生活前期已經有了“彩惠人生”的合作。智通財經APP了解到，隨著線上獲客成本攀升，包括阿里、京東等零售巨頭將盈利點向線下轉移，打通線上線下渠道，開啟新零售模式，并盯上了社區商業和社區流量，而“彩惠人生”便是最合適的社區流量轉換器。之所以將“彩惠人生”稱為流量轉換器，在于其能夠將社區線下流量通過繳納物業管理費的剛需，以極低的成本轉化為電商的線上交易，幫助電商降低獲客成本。

2019年3月下旬，京東入駐“彩惠人生”，通過將部分節省的獲客成本返回，使業主通過日常的生活消費，輕松地減免了物業管理費，激活了社區零售的新模式。本次京東的戰略入股，想必與“彩惠人生”上半年取得了不錯的經營成果有關。未來彩生活將與京東就物流配送、前置倉儲、平臺技術等進行探索，而京東的其他品類商品，如京東七鮮、京東到家等，進入彩生活社區也是可以期待的。

360早在彩生活上市之時，已經成為基石投資者。近些年彩生活通過科技創新，將基礎物業管理服務進行平臺化、訂單化改造，并通過天眼攝像頭、物聯網技術等對訂單執行情況實時監控，服務效率和服務品質均得到了大幅提升。同時，2018年彩生活還將其平臺技術向長沙市公安局輸出，打造群防群治的智慧城市。上述舉措與360在安全、大數據、物聯網等方面的布局不謀而合，因此本次360對彩生活的增持也是順理成章。

可以預見，在未來的合作中，彩生活將憑借自身在社區資源方面的優勢，為360提供安防軟硬件、IoT技術的應用場景，為彩生活的線上、線下運營提供保障，打造安全、私密的智慧社區。

而雙贏局面背后，彩生活還有強力的基本面可支持其資本端的收益。

雙業務強力驅動，未來業績可期

基礎物業板塊的平穩增長，給業績高增長奠定基石。2018年彩生活通過第三方新委聘的方式擴張合約管理面積超7,000萬平方米，加之萬象美的并表，當期主營業務收入同比上升121.9%至36.14億元人民幣(單位下同)，歸母凈利潤較2017年同期的3.21億元增長51.3%至4.85億元；全年經營活動現金凈流入高達5.26億元。

據公開資料顯示，截止2018年底，彩生活合約管理面積增加至5.54億平方米，其中已經實現收益的管理面積達3.63億平方米，在管規模保持業內的絕對領先，超過業內管理面積第二和第三的的總和。當前尚未開始運營的面積仍有近1/3，約1.91億平方米，并且這些大多是新樓項目，平均物管費大概率高于已有收益的項目，成為未來2-3年整體利潤增長的保障。

由于線上平臺的優勢不斷加強，平臺服務面積也錄得顯著增長。截止2018年底，一共有95家中小型物業公司參與合作，包括中房聯合集團、江蘇中住物業服務開發公司等等，合作的面積累計達到5.69億平方米。再加上彩生活完全自管的合約管理面積5.54億平米，2018年彩生活旗下彩之云平臺累計服務面積達到11.22億平方米，同比增加25%。目前看來，公司合約管理總建筑面積與平臺服務面積有望維持平穩增長，為未來業績提供持續保障。

增值服務端逐步成型，業績貢獻進入加速階段。智通財經APP了解到，彩生活上市后，從用戶、產品等角度，持續對其線上平臺進行打造。截止2018年底，彩生活生態圈注冊用戶、活躍用戶分別增長至2640萬、1400萬，活躍度高達53.0%，全年線上平臺交易金額達94.48億元。與此同時，增值業務保持快速發展，2018年增值業務收入同比增長47.5%至4.08億元，毛利率提升13.7個百分點至95.7%，對彩生活的利潤貢獻達到33.6%的高位。

2019年彩生活的增值業務也可謂是動作頻繁，先后與京東、百果園、58到家等合作。此次，京東戰略入股后，想必公司將加大對社區電商板塊的資源投入，進一步帶動增值業務收入、利潤增長。

根據UBS瑞銀6月27日出具的首發研報顯示，彩生活2019年的預計凈利潤增速將達到24%(未考慮兩大互聯網巨頭加入所產生的業務協調效應)。有著基礎物業及增值服務提供業績持續增長動力的彩生活，其實還有很強的爆發潛力。

5G時代下的智慧社區，潛力無限

5G技術加持下的智慧社區，或將成為未來流量入口第一線的競爭領域。智通財經APP了解到，雖然智慧社區概念提出時間并不短，但目前技術落后達不到“智慧社區”要求，因此智慧社區真正的已開發空間僅是冰山一角，而智慧社區的水下冰山將隨著5G時代來臨徹底浮出水面。

5G時代的萬物互聯，使得社區的預警感知、消防感知、車輛感知、電梯感知、溫度感知等得以實現。在感知網絡的基礎之上通過人工智能的深度賦能，讓原有的被動識別、被動管理技術逐漸被人工智能技術代替，從而實現主動識別、無感采集、主動辨識的技術能力。

物業管理公司因近距離接觸業主及其核心資產，掌握了大量的核心數據，由此衍生出的增值運營工具及模式，涵蓋周邊商圈、便民服務、健康養老等衣食住行各類消費，未來可以運用大數據為業主精準服務，營造便捷、優惠的社區環境。

這意味著，5G下的智慧社區將發展成為人們生活的必需品，彩生活這樣的社區服務平臺有望變成高頻流量的入口，屆時“社區+”的流量黏性有望比肩社交通訊(微信)、吃住行(美團)等一線入口。

無論是全球最大的社區服務平臺彩生活，在全力發展以盈利換市場的“彩惠人生”，還是互聯網巨頭京東、360高位加碼彩生活，創新“社區+”的全面業態融合。從當下時點來看，我們離“社區+”流量入口潛力的爆發，或許已經不遠了。

來源: 智通財經